30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住(zhù)房“以旧换新”有(yǒu)利于畅(chàng)通换房(fáng)链(liàn)条(tiáo)，但实施起(qǐ)来堵点不少。

房地产开发投资额同比下降9.5、新建(jiàn)商品房销售面积同比下(xià)降(jiàng)19.4%，今年一季度，房地产市场仍在(zài)等(děng)待企稳回升。

但如(rú)何通向(xiàng)回温之路？各地政(zhèng)府想尽了招(zhāo)数。从放松限购到降低房贷利率，从发放购房补贴到推行“房票”，楼市调控“工具(jù)箱”几乎已应出(chū)尽出。近期，为盘(pán)活二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场、畅通改善需求(qiú)换房，一个新政(zhèng)策(cè)趋势正在蔓延——住(zhù)房“以旧换新”。

据中指研究院监测，目前已有超30 城表态支持“以(yǐ)旧换新”，方式则主要包括两种(zhǒng)：一(yī)是房企联合经纪机构(gòu)对(duì)旧房优先(xiān)推(tuī)售(shòu)，二是开发商或国资平台收购旧(jiù)房、售房款用于购(gòu)买指定新房项(xiàng)目。近段时间，明确表态提到第二种方式，即“国资收购”的城市有所增(zēng)多。

“以旧换新(xīn)”有利于(yú)畅通换房链条，提高楼市活跃度，促进置换需求释放。但在实际操(cāo)作过程中，需(xū)要面(miàn)临的现实问题并不少，比如旧房(fáng)源需合理估价、如何在(zài)当下市场加速卖房、国资收购需(xū)确保资金稳健、旧房源后续如何利用等，相关政策(cè)仍需探索(suǒ)与完善。

政策支持

“希(xī)望昆明(míng)出台商品房以旧换新相关政策”。近日，有网友在人(rén)民(mín)网“地方领导留言板”发表建议。

对此，昆(kūn)明市住房和城乡建设局回复(fù)表示(shì)：目前昆(kūn)明市未出台“住房以旧换新”相关政策，但部分房企已经与经纪机构合(hé)作，为购(gòu)房(fáng)人提供以旧换新的服务。下(xià)一(yī)步，市住(zhù)房城乡建设局将结合省外先(xiān)进经验及案(àn)例，充分考虑本地实际情况，再(zài)行研究判(pàn)断后续是否出台。

记者(zhě)在(zài)该平台发现，不只是昆明(míng)，其他城(chéng)市(shì)也有网友(yǒu)咨询(xún)住房“以旧换新”问题，包括长(zhǎng)三角热点城市。而(ér)“以旧换新”之所以(yǐ)引起关注，是因已出台(tái)该政策的城市(shì)正越来越多，俨然成为楼市调控“新风向”。根据中指监测，自2023 年(nián)以来，目前已(yǐ)有超 30 城表态支持(chí)“以旧换(huàn)新(xīn)”。

4月22日，鄂州市发文表示，推行商品房“以旧换新”。鼓励中介机构、房企、国有平台公司开展“以旧换新”业务，通过集中(zhōng)帮(bāng)卖和定向(xiàng)收购等方式，帮助市民卖出二(èr)手房。4月(yuè)18日，长沙(shā)市表(biǎo)示，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受(shòu)首套房首付(fù)比和按揭利率优(yōu)惠。

4月1日，郑州(zhōu)市发文表示，2024年郑州(zhōu)市(shì)计划完成二(èr)手住(zhù)房“卖旧买新、以旧换新”10000套。一(yī)是郑州(zhōu)城市发展集团有限公司(政府(fǔ)指定(dìng)作为收(shōu)购主体(tǐ))收购二手住房，促(cù)成(chéng)群众通(tōng)过“卖旧买新、以旧换新”购(gòu)买改善性新建商(shāng)品(pǐn)住房；二是(shì)政府政策鼓(gǔ)励，群众(zhòng)通过市场交易(yì)实现“卖(mài)旧买新、以旧换新(xīn)”。

各地(dì)之所以热衷该政策，一是因当下二手房存量大、交易慢，二(èr)是因房企去化承(chéng)压。帮助二手房业主卖掉旧房、置换新房，一方面(miàn)可助力改(gǎi)善购房需求的实现，同时能帮助楼盘加大销(xiāo)售。

公开数据显(xiǎn)示，自2023年以(yǐ)来，全国二手房挂牌量持续走(zǒu)高。截(jié)至今年3月30日，已经有重庆、成都、天津、青岛(dǎo)、南(nán)京、武汉、郑(zhèng)州等12个城市二手房挂牌(pái)量超过10万套，其中重庆(qìng)、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量已(yǐ)经突破15万(wàn)套，重庆和成都超过22万套。

二手房市场已成(chéng)为楼市不(bù)可忽视的主力，且对当下调(diào)控政策的反应更敏感。

易(yì)居研究院报(bào)告显示，2024年3月份，全国22个城(chéng)市中的19个重点城市中(zhōng)，有15个城市交易数据位于荣枯线以上(shàng)，这意味着大(dà)多数城市二手房(fáng)交易行情不(bù)错，表明(míng)各地二手房支(生活的五味瓶作文zhī)持政策积(jī)极有效。

“近期，各地二手房交易比较活跃，二手(shǒu)房(fáng)交易占总体住房交(jiāo)易的比重接(jiē)近四成(chéng)，11个省市二手房交(jiāo)易量超过新房。其中，90平米以下、总(zǒng)价300万以下的二手房占60%左右(yòu)的(de)份额，可见刚需潜力很大，换房的潜力也很大。”广东(dōng)省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示。

如果能盘(pán)活这庞大的二手房市场，对楼市企稳回升意义明显(xiǎn)。住房“以旧(jiù)换新”的(de)目的，便是盘活存量(liàng)市场(chǎng)、畅通换房链条，助力整个市场流动(dòng)运转起(qǐ)来，激发楼市活力。

具体怎(zěn)么做，目前各地有两种方式，一是(shì)“联合帮卖”，房企联(lián)合经纪机构对旧房(fáng)优先推售(shòu)，若(ruò)一(yī)定期限内旧房(fáng)售(shòu)出则按流程(chéng)购买新房。二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用(yòng)于购买指定新房项目，这是今年以来住房“以旧换新”的主流。此外，还(hái)有地(dì)方对“以旧(jiù)换新”给予购(gòu)房补(bǔ)贴。

痛点有待疏通

在庞(páng)大的“以旧换新”政策队伍中，郑(zhèng)州是较(jiào)为特殊的一个(gè)。

按郑州官方的计(jì)划，“以旧换新”有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，除了市(shì)场化帮卖，国资也要下场收房，而且规(guī)模比(bǐ)其他城市都大。郑州城市发展(zhǎn)集团有限公司作为政府(fǔ)指定收购主体收购二手住(zhù)房，全年计划完成5000套(tào)。这一规模(mó)，比此(cǐ)前也有国资入局的太仓、无(wú)锡、启东市等都可观。

4月(yuè)20日，郑州市“以旧(jiù)换(huàn)新”试点工作启动，官方数据显示，当天从凌晨到下午3时(shí)，有3449人次登录“郑州市房产交易服务平(píng)台”电脑端，平台注册用户260个，市民登记发(fā)布二手房(fáng)信息共189条，报名参加城发集团收购并完成全部资(zī)料(liào)上传共(gòng)68人(rén)，线下售楼部生活的五味瓶作文统计征集(jí)换(huàn)购(gòu)房意向(xiàng)信息202条。

作(zuò)为收购主体，城发集团当日审(shěn)核房源信息共83组，首(shǒu)日筛选登记信息资料齐全、符(fú)合试点阶段收购标准，初步审核通过(guò)的房(fáng)源信息共64组，目前一组已进入现场踏勘环节(jié)，一组已进入评估环(huán)节。在新房端，首批报名参加“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共提供现(xiàn)房房(fáng)源7987套。

从政策发布到公布(bù)进展，郑(zhèng)州算是较为迅速(sù)的(de)一个，但从现(xiàn)实角(jiǎo)度看，“以旧换新”实施起来需要时间(jiān)。去年长三角首次试水的太仓(cāng)，首批(pī)放出100个名额(é)，最终实际成(chéng)交仅6组；随着活动逐步(bù)推进，参(cān)与人数才逐渐(jiàn)增多，截至3月12日，活动报名累计超过800组，其中(zhōng)已成交93套，还有86套交过意向金，正(zhèng)进行验房、评估等(děng)。

“尽管不少区(qū)域提出(chū)‘以旧换新(xīn)’政策导向，但仍(réng)处(chù)于探索(suǒ)阶段(duàn)，当前整体效(xiào)果尚不明显。”中指研究(jiū)院表示。首先是卖旧房环节，当(dāng)前不少城市的二手房挂牌(pái)量处于高位，即便(biàn)通过中(zhōng)介优先推介，但若想(xiǎng)快速售(shòu)出二手房，还是需要在(zài)价格方面给予一定让步。

“以旧(jiù)换新，最大痛点是(shì)卖掉旧房。”李宇(yǔ)嘉表示(shì)，目前，开发商(shāng)参与以旧换新的(de)协议，锁定意向(xiàng)房源的周期往往(wǎng)在2个月(yuè)左右，意味着卖房周(zhōu)期往往在2个月左右。但二手房很难在(zài)2个月内卖出。他认为，政策关(guān)键是要激发二手房(fáng)业主的动力，卖不(bù)掉二手房(fáng)则“无责(zé)退订新房”，给予(yǔ)业主足够的安全垫。

其次，选购新房环节也有不(bù)少问(wèn)题。“旧房收购模式一般要求(qiú)购房(fáng)者在指定(dìng)的(de)新房楼盘购买，这意味着选择性受到一定限制。”中指研究院称。此外，当下居民就业、收入预(yù)期尚未明(míng)显好转，购房者观望情绪重，购买(mǎi)期房(fáng)较为(wèi)谨慎等因素，也一定程度(dù)影响(xiǎng)了“以(yǐ)旧换新”政策效果。

比如有郑州当地网友表示，自己很关注(zhù)住(zhù)房“以旧换(huàn)新”政策，目前家里有两套旧房，都属于难(nán)出租也难卖的“老(lǎo)破小”、“老破(pò)大”，如果政(zhèng)府(fǔ)能出面收购，会极(jí)大帮助家庭卖(mài)房。但鉴于资金问题、市场前景等问题，自己对买新(xīn)房还有顾虑，现在只想出售手中多(duō)余的旧房。

另有(yǒu)无锡网(wǎng)友在(zài)领导留(liú)言板表示，近(jìn)期无锡市梁溪区出台房子“以旧换新”政策，请问以后是(shì)否(fǒu)有计划推出全城(chéng)置换政策。对此无(wú)锡(xī)市梁溪城投公司表示，目前梁(liáng)溪区出台的二手房“以旧换新”业务是梁溪城(chéng)发集团下属置业(yè)公司实施的，全(quán)市包(bāo)括江(jiāng)阴宜(yí)兴推出置换(huàn)政策，目前尚没有实施计划。

李宇嘉建议称，在刚需转向(xiàng)二(èr)手房，改善转(zhuǎn)向新房的新(xīn)形势下(xià)，未来“以旧(jiù)换新”政策可能要常态化地生活的五味瓶作文推进(jìn)。因此，开发(fā)商和地方政府都要(yào)坚持把“好房源 ”拿出来(lái)，让循(xún)环更加顺畅。他表示，参与“以旧换新(xīn)”的开发商(shāng)，新盘绝不能推尾货，借机去库存，要(yào)拿出优质项(xiàng)目参(cān)与(yǔ)活动，且(qiě)要(yào)有价格(gé)上的优惠。

而对(duì)政府下场收房，李宇嘉(jiā)认为，这对国(guó)资机构的(de)资金实力、信息掌握能力等都有要(yào)求，分散式购置的二(èr)手房住房如何(hé)筹建为保障性住房、后续如(rú)何做好运营管理，也存在挑战。政府需要(yào)做的，是制定优惠政(zhèng)策，激励(lì)和撮合关联方，把(bǎ)带押过户做好、交易(yì)流程简化、评估公信力做强，着眼基础性(xìng)制度。

“丁祖昱(yù)评楼市”表示，整体来看，2023年至今(jīn)多城(chéng)跟进“以旧换新”政策，在一(yī)定(dìng)程(chéng)度上可帮助置换(huàn)需求客户快速卖房，同时降低购房者(zhě)购房成本，盘活存量房，提高(gāo)市场活跃度，进而促进房地产市场平稳健康发展。但在当前整体市(shì)场(chǎng)承压的情况下(xià)，政策执行效(xiào)果不一，仍需调动多方资源配合。

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