最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之后，中南建设(shè)需要解决(jué)的短债规模越来越大。倘若“白(bái)衣骑士”入主(zhǔ)，推动其盘活资产，势必要具备足(zú)够的融资或偿债能力，且掏出(chū)真金白银。

刚刚注资万达商管的太盟投资(zī)集(jí)团，这(zhè)一次真的要出手拯(zhěng)救这家住宅地产(chǎn)公司(sī)吗？毕竟，在此之前，其鲜有投(tóu)资国内住宅(zhái)类房地产项目，而展示出与外资不动产基(jī)金相似的投资偏好。

来源：新财(cái)富杂志（ID：xcfplus）

作者：杜冬东

4月24日，中(zhōng)南(nán)建设复牌，股票简称变更为(wèi)“ST中南”。就(jiù)在被“戴帽”前的4月(yuè)22日，其股价却一(yī)字(zì)涨停。

这一背景是，4月20日下午，市场传出重磅消息，由江苏南(nán)通市海门区政府牵(qiān)头，中南建设的大股东中南城市建设投资有限公司(sī)（简称“中南城建 ”），与太盟投资(zī)集(jí)团(tuán)（PAG）及江(jiāng)苏资产等机构在洽谈(tán)债务化解、股权交易等合作。4月21日，中南建设方面向媒体(tǐ)证实了这一事项。

4月(yuè)22日为上述(shù)消息公开后的首个交易日(rì)，中南建设收获一个10.53%的涨停，股价报收0.84元/股。

有评论由(yóu)此称，深陷债(zhài)务泥潭的中南建设可能迎(yíng)来“白衣骑士”。

这是因为，太盟投资集团在业内有着亚(yà)洲“小黑(hēi)石”之称。此前不(bù)到一个月(yuè)，太盟投资集团刚刚签署投资协议，联合中(zhōng)东资本，向(xiàng)大连新达(dá)盟商业(yè)管理有限公司投(tóu)资约600亿元，对珠(zhū)海万达商管进(jìn)行股(gǔ)权重组。王健林的困境由此(cǐ)大为缓解。

22日(rì)晚间，深(shēn)交所即下发关注函，要求中南建(jiàn)设(shè)就前述事项的真实性做出说明。

“目前双方仅就合作的可能(néng)性进(jìn)行探讨，无具体的方(fāng)案或推进计划。该事项尚处于筹划阶(jiē)段，对公司影响具有重大不确定性。”2024年4月25日，ST中南回(huí)复关注函称。

这是怎样(yàng)一个故(gù)事呢？刚(gāng)刚(gāng)注资珠(zhū)海万达商管的太盟(méng)投资集(jí)团，这一次要拯救住宅地产公(gōng)司吗(ma)？中南建设(shè)会就此迎来生机吗？

“苏系黑马”深陷困境

过去一个季度，太盟投(tóu)资集团在中国资(zī)本(běn)市场很火。

3月30日，太盟(méng)投资集(jí)团、中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony、穆巴达拉投资公(g国电电力：一季度上网电量1006.9亿千瓦时同比增长5.02%ōng)司在大连签署投资协议(yì)，联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，并合计持股60%，大连(lián)万达商管(guǎn)持有剩余40%的(de)股份(fèn)。

大连新(xīn)达盟商业管理有限公司于2024年1月成立，对(duì)赌赴港上市失(shī)败的珠海万达商管为其(qí)子公司。

太盟投资集团此举解除了珠海(hǎi)万达商(shāng)管的“上市对赌危机(jī)”，有人由此将(jiāng)其掌门(mén)人单伟建称作(zuò)拉了王健林一把的人。

因此，4月20日，市场传出太盟投资集团(tuán)与当(dāng)下深陷困境的中南建设发生关联(lián)时，投资(zī)者不免浮想联翩。

中南建设(shè)曾是“苏(sū)系房企”的一匹黑马。在业绩巅峰期的2020年前后，中南建设的(de)销售规模也有(yǒu)2200多亿元(yuán)，与金地集团 (600383)、招商蛇口(001979)等不相上下，位列克而瑞销售榜单Top20。只是在房(fáng)地产市场三强“碧万恒”光芒(máng)万丈的那几年，市场对中南建设的关注并不算多。

中南建设总部位于“中国建筑之乡(xiāng)”江苏南通。其掌门人陈锦石(shí)早年和(hé)无数同乡一样，在建筑工地干活，后来从(cóng)施(shī)工队(duì)做起，直至(zhì)创立了(le)中南建筑。此后，他又从建筑(zhù)施工(gōng)往(wǎng)上游的房地产开发领(lǐng)域发展(zhǎn)，逐步打(dǎ)造出(chū)如今的中南建设。因此(cǐ)，陈锦(jǐn)石(shí)的商业王国中南集团与一般的房地产(chǎn)开发商略有不同，旗下既有工(gōng)程建筑，也有房地(dì)产开发业务。

按照官方的介绍，目前，中南集团旗下有上市公司中南建设，还有中南(nán)置地、中南建(jiàn)筑、中南(nán)实业投资和中(zhōng)南教育等平台。

作为上市(shì)公司(sī)的中南建设，主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发和建筑施工，兼营酒店(diàn)及其他(tā)，2009年借壳大连(lián)金牛上市(shì)。其旗下的房地产业(yè)务主要(yào)在中南置地，建(jiàn)筑施工业(yè)务(wù)则(zé)在中(zhōng)南建筑(zhù)。

2016年开始，中南建设以“黑马”之势大举扩(kuò)张，其销(xiāo)售规模从502亿元一气上冲，并杀入(rù)了“2000亿俱(jù)乐部”。克而瑞(ruì)数据显示，2020年(nián)，中南置地以2068亿元的操盘金额(é)，位居房企第14位；以1573.9万平方米的操盘面积，位居(jū)第10位。

中南集团的快速发(fā)展下，陈锦(jǐn)石的身(shēn)家(jiā)也水(shuǐ)涨船高(gāo)，连(lián)年进入“新财富500创富榜(bǎng)”，稳(wěn)坐南通首富之位。

不过，这(zhè)波冲刺也闯出了大麻烦。2021年开始，受行业调整影响(xiǎng)，中南建设(shè)销售困难(nán)，出现亏损。数据显示，2021年(nián)到2023年第三(sān)季度，中南建设累计亏损138.14亿元，资产负债率高达91.3%。

与多数出险房企一(yī)样，2022年以来(lái)，中(zhōng)南建设多次转让旗下资产自(zì)救，包括出(chū)售中(zhōng)南丝路(lù)城市运营、中南服务子公司等(děng)，累计已完(wán)成项目(mù)股权转让(ràng)14个。

从股权结构看，中南建设的(de)控股股东为中南城建，实际控制人为(wèi)陈锦石及一致行动人。早前，中南城建的持股(gǔ)比例最高达54.12%。自2022年8月起，中南城建及其一致行动人持有的公司股(gǔ)票持续被财(cái)达证券、中邮证券、长江证券等机构强制(zhì)平仓。截至2024年4月16日，中南城(chéng)建的持股比例下降至37.74%。

据统计，中(zhōng)南建设近一年有14条被执行人记录，被执(zhí)行总金额20.38亿元。实控人陈锦石也成(chéng)为被执行人，涉案金额(é)约13.9亿元，其名下还(hái)有177条(tiáo)消(xiāo)费(fèi)限制(zhì)信息。

中南建设的债(zhài)务压力，也连累到(dào)控股股(gǔ)东中南城建(jiàn)。目前，中南(nán)城建所持中南建设股份已被大(dà)量冻结，截至4月16日，累计被冻结约14.44亿股，累计质(zhì)押约12.95亿股，占其持股的88.8%。

中南建筑列为被(bèi)执行次数高达152次，被执行总金额也有将(jiāng)近6亿元。被(bèi)执行涉案的原因包括设备租赁、票据纠纷、工程款(kuǎn)、买卖合同(tóng)、劳务纠纷等。中南建筑还收到18次(cì)限制消(xiāo)费令，有6次股权冻结，股权数额高达1.39亿元。

业绩难堪、债务高企，令投资者(zhě)对中南建设心灰意冷。因股价(jià)连续10日低(dī)于面值(zhí)，中南建设濒临(lín)退市。

盘(pán)活资产，需(xū)应对庞大短债

2022年11月7日，中南建设首次公开(kāi)违约。其公告称，“由于市场调整、行业非良性循(xún)环(huán)等(děng)原因(yīn)，暂不支付公司全资子公司HZID去年发(fā)行的美(měi)元票据利(lì)息”。

尽管此前，中国(guó)华融、中国信达以及江苏资(zī)产均向中(zhōng)南建设伸(shēn)出援手，中南建设成为被(bèi)AMC纾困最多的房企(qǐ)，依然无法扭转局(jú)势。

事实(shí)上，中南建(jiàn)设在2021年就已经大幅缩减拿地规(guī)模，但随着房地(dì)产销量整体下行，中南建设的(de)业绩呈现断崖式下滑。2021-2023年(nián)，中南建设的合同(tóng)销售金额从1973.7亿(yì)元骤减至398.8亿元（表1）。刚刚过去的2024年一(yī)季度，中南建设累计合同销售额仅47.3亿元，同比(bǐ)再减38%。

销售持续下滑，导(dǎo)致其减债之路变得艰(jiān)难。根据中南建设2023年报告，其2023年归母净利润为-52.93亿元。

公开数据(jù)显示，中南建设4只(zhǐ)存续的美元(yuán)债均已(yǐ)违约，余额4.646亿美元。目前共有5只存续境内债，合计51亿元，其中3只已展期(qī)至2028年后，分别(bié)为(wèi)“H9中南 03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只债券“20中南建设MTN001”及“20中(zhōng)南建设MTN002”，合计26.77亿元，仍将于(yú)一年内到期。

尽管中南建(jiàn)设此前已积极进行债务(wù)重组(zǔ)，但相关进度仍低于预期。中(zhōng)南建设仍有(yǒu)部分银行和非银行金融机构借款未能达成新的借款方案或偿(cháng)付，同时，其境外子公司的优先票据重组，也面临个(gè)别(bié)投资者反(fǎn)对和清盘风险。

iFinD数据显示（表2），2019年至2023年三季(jì)度报，中南建设的长期(qī)借款从360.06亿元降至198.88亿元；非流动(dòng)负债规(guī)模从473.31亿元降至254.79亿元(yuán)；账面资金从254.1亿元快(kuài)速萎(wēi)缩至91.14亿元。同期，其(qí)短期借款、应付票据及应付账款、一年内(nèi)到期的非流动负债的规(guī)模均较(jiào)庞大。

如今，如何应对快速上涨的短债，成为中南建设的当务之(zhī)急。进一步说(shuō)，如果“白衣骑士”要入主(zhǔ)推动中南建设的盘活资产，势必要具备(bèi)足够的融资或偿债能力且掏出(chū)真金(jīn)白银，才能化解困局。

太盟曾(céng)数(shù)次投资中国(guó)不动产领域

太盟投资集(jí)团与中南城建的洽谈，是(shì)否意味着将注资(zī)盘活(huó)中南建设，尚(shàng)无法判断。值得一提的是，中南建设(shè)的(de)土地储备在江苏(sū)省占比(bǐ)较高、区域较为集中，且三、四(sì)线土地储备占比较高(gāo)，未来开发(fā)项目存(cún)在(zài)一定的去化压力。

过去一个月，太盟投(tóu)资集(jí)团(tuán)因对王健林旗下的(de)珠海(hǎi)万达商管的注资而受到市场关注。

由(yóu)于(yú)对赌赴港上市失败，珠海万(wàn)达商管(guǎn)承受着资金和来自投资者(zhě)的(de)巨大压力。2023年12月12日，太盟与(yǔ)大连万达(dá)商管集团共同宣布签署投资框(kuāng)架协议，对珠海万达商(shāng)管进行股(gǔ)权重(zhòng)组，大连万达商管持(chí)股40%，太盟等投资人持股(gǔ)60%。

2024年1月，大连新达盟商业管理有限公司成立(lì)，珠海万达商管成为其子公司。3月30日，太盟投资集团(tuán)联合5家机构，向(xiàng)大连新达盟投资600亿元。

由此，珠海万达商管的困境解(jiě)除，但王健(jiàn)林(lín)同时也失去了对珠海(hǎi)万达商管(guǎn)的(de)控股权。

作为此战的(de)领投人，太盟投资集团彰显出不(bù)俗的资本运作能(néng)力。

据太(tài)盟(méng)投资集团2022年(nián)拟赴港上市时公布的招(zhāo)股书显示，其主营业(yè)务由三部分组成：信贷及市场、私募股权和不动产(chǎn)。

截至2021年底(dǐ)，其总资(zī)产管理规模超470亿美元，其中，信贷及市场(chǎng)业务占45%，约为210亿美元。2019年(nián)至(zhì)2021年，太盟(méng)投资分别实现营业(yè)收入4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿美元，年复合(hé)增长率为30.02%。

官网资料显示(shì)，太盟(méng)投资(zī)集团为(wèi)全球(qiú)近300家机构基金投(tóu)资者管理着(zhe)超过500亿美元的资产，旗下有约30支活跃基金(jīn)。其知名的投资项目包括珍爱(ài)网、万达商管、大阪环球影城(chéng)、腾讯(xùn)音乐(lè)（01698.HK）、奈(nài)雪的茶（02150.HK）等。

太盟投资(zī)集团的掌门人单伟建(jiàn)在投资圈赫(hè)赫有名，曾是全球著名私人(rén)股权(quán)投资公司德克(kè)萨斯太平洋集团（TPG）合伙人，也是TPG亚(yà)洲（前身为新桥投(tóu)资(zī)集团）联席主管合伙人。他曾主(zhǔ)导一系列颇具影响力的(de)交易(yì)，包括率领(lǐng)新桥收(shōu)购韩国第一银(yín)行，并在一(yī)年内(nèi)扭(niǔ)亏为盈，以及入主深圳(zhèn)发展(zhǎn)银行。

公(gōng)开资料显示，不动产(chǎn)是太盟投资集(jí)团三大核心业务板(bǎn)块之一(yī)，其曾数次投资过中国房地产市场项目(mù)：2013年，收购上(shàng)海悦达889广场项(xiàng)目65%股权(quán)；2015年，联(lián)手万科、铁狮门，以35.7亿元收购瑞安房地产（00272.HK）旗下上海企业天地三(sān)期，并(bìng)向市场筹(chóu)集(jí)等值(zhí)5.09亿(yì)美元贷款；2017年，与招商蛇口联(lián)合设立16亿(yì)元的地产基金，并持有80%权益(yì)，随后，该基金还以境外协议转让的(de)形(国电电力：一季度上网电量1006.9亿千瓦时同比增长5.02%xíng)式，收购了招商蛇口持有的上海招商(shāng)局大厦、上海招商局广场以及北京招商局(jú)大厦的(de)部分股权，交(jiāo)易总对价约为50亿元。此外，其还是春泉产业(yè)信托的二股东，并曾(céng)两度购(gòu)入华南城（01668.HK）股份。

2国电电力：一季度上网电量1006.9亿千瓦时同比增长5.02%024年2月，太盟投资集团与苏州高新区签署了(le)合作协议，要将中国总部落户苏州，统筹(chóu)发展公司在中国的各类资产(chǎn)管理业(yè)务。

通常而言，商用物业项(xiàng)目因标准化程度高、管理(lǐ)成(chéng)本低，能够获取长期稳(wěn)定收益而外资所青(qīng)睐，而住宅项目(mù)是开发型物业，售卖(mài)后(hòu)不能提(tí)供可持续现金流，因(yīn)而至(zhì)今少有国(guó)内住宅地产公司(sī)获得战略投资者入局。

从历史案例(lì)来看，太盟投资集团此前也鲜有投资中国住宅类房(fáng)地产项目，其展示(shì)出与外资不动产基金普(pǔ)遍相似的(de)投资偏(piān)好。不过，单伟建(jiàn)近期曾公开撰文称，“中(zhōng)国的房市不(bù)存在供应(yīng)严重过剩的问题，但尚未(wèi)转危为安，原(yuán)因是(shì)需求和(hé)价格仍(réng)然受到政策抑制，阻(zǔ)断了市场建立新平衡(héng)点的机制”。

“真洽谈”还是“真保壳”？

受利好(hǎo)消息影(yǐng)响，中南建设4月22日(rì)开盘一字涨停。

而(ér)此前的4月(yuè)18日，中南建设收盘价为(wèi)0.84元/股。当日晚间，中南建(jiàn)设(shè)公(gōng)告称，公司存在(zài)可能因股票收盘价连续均低(dī)于1元/股而被(bèi)终止上市的风险。

4月19日，其第二次公告提示风险：“公司可(kě)能因股(gǔ)票收(shōu)盘价连续低于1元/股而被终止上(shàng)市(shì)”。中南(nán)建设当日收盘价为0.76元/股，跌9.52%，已经连续11个交易日均低于1元/股。

4月(yuè)22日，中南(nán)建设公告称，自4月24日起，公司股票将实施“其他风险警示”，股票简称由“中南建设”变更为“ST中南”，将于4月23日起停牌一天(tiān)，并于次日复牌(pái)。

针(zhēn)对退市风险(xiǎn)，中南建(jiàn)设亦(yì)曾在公告中回应(yīng)，“公司前期(qī)推出了董事、高级管理人员(yuán)增(zēng)持计(jì)划，已增持(chí)金额合计(jì)207万元，待(dài)公(gōng)司定期报(bào)告披露后，董事和(hé)高级管理人员增持计划将继续实施；同时，公(gōng)司目前也在与有关(guān)债(zhài)权人协商符合各方利(lì)益的系统性方案，发(fā)挥公司(sī)资源的最大价值，减轻(qīng)公司支出压力”。

有评论称，洽谈事发于中南建设遭遇“退市”之际，是否过于巧合(hé)？

中南建设总市值不过32.14亿元，太盟投资集团亦(yì)可在(zài)二级市场以低价(jià)买入。直接(jiē)与中南(nán)建设(shè)的大(dà)股(gǔ)东谈，是(shì)否为了以更低的价格获得(dé)股权，甚至不排(pái)除寻求获得控制(zhì)权的可能？

22日晚间，深交所就此次(cì)洽谈的真实性发函关(guān)注。

深交所表示，如果确实有上述事项(xiàng)，中南建设(shè)要说明，中(zhōng)南城建与太盟投资集团合(hé)作的具体(tǐ)内容、时间安排及进(jìn)展情(qíng)况，并分析相关合作的可实现性。同时，中南建设还要说明，中南城建及实际控制人是否计划对(duì)公(gōng)司进行股权转让、资产(chǎn)重组(zǔ)，以及其(qí)他对公司有重大影响的事项(xiàng)。

截至4月25日收盘，中南建设回复了关注函，但就与太盟(méng)投资集团洽(qià)谈一事未正式公告消息。

本文所(suǒ)提(tí)及的(de)任何资(zī)讯和信息，仅为作者个(gè)人观(guān)点(diǎn)表达或对于(yú)具体事件的陈述，不(bù)构成推荐及投资建议。投资者应自行承担据此进行(xíng)投资所产生的风险及(jí)后果。

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