拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？

　　饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消(xiāo拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？)了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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