5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别trong>

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）