导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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