万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟zhōng)国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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