5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎ一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米ng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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