OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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