文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(f在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗áng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款<在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗/strong>

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。