5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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