文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了)外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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