“现(xiàn)在的房地产很(hěn)难再出现像过去(qù)十年的(de)系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化(huà)的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最(zuì)底部，而且是(shì)反复地(dì)杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆(bào)雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来源(yuán)，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的(de)，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要(yào)还是那些有国企背景的(de)房企(qǐ)，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面(miàn)都非(fēi)常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表现相对较(jiào)好(hǎo)，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企(qǐ)股价(jià)大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地(dì)产行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别(bié)重视(shì)企业的成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行业内的(de)最低水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融资(zī)成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是(shì)业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们(men)看重的一家房(fáng)企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件(jiàn)的房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出现了“三道(dào)红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发(fā)展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有着较稳健特(tè)色(sè)的国央(yāng)企房(fán润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素g)企，其财(cái)务指标称得上完全健(jiàn)康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛(chí)有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来(lái)市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的(de)一家房(fáng)企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉(jué)到(dào)机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也(yě)实现(xiàn)了快(kuài)速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就符(fú)合(hé)“最后(hòu)的(de)赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了(le)很(hěn)多(duō)弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一线城市，另(lìng)外一半也主要(yào)集中在(zài)强二线和二线城市；另一(yī)方面(miàn)，它的(de)扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的(de)影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到机(jī)会时要(yào)出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来(lái)的两年市(shì)场没有想象(xiàng)得(dé)那(nà)么好，可能(néng)会(huì)重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行业的复苏(sū)速(sù)度并没(méi)有那么快，所以要(yào)规避公司净(jìng)负债率提(tí)高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积(jī润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素)极的房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、越秀地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城(chéng)中(zhōng)国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净负(fù)债率持续(xù)居(jū)高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华(huá)润置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等(děng)房企在(zài)践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负(fù)债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成(chéng)本(běn)更低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到(dào)想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国(guó)央企(qǐ)自然而(ér)然就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也(yě)并不(bù)意味(wèi)着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到(dào)机(jī)构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一(yī)一六(liù)组合(hé)”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身的基本(běn)面表现(xiàn)存(cún)在一(yī)定关系。2020年以来的近(jìn)三年(nián)时间，房(fáng)地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都(dōu)表(biǎo)现了(le)较强的(de)增(zēng)长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布(bù)的(de)2023年一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近(jìn)七成营收(shōu)来自杭(háng)州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名迅(xùn)速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家(jiā)机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移(yí)至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上的中游(yóu)环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料(liào)供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中(zhōng)介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息(xī)息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个(gè)股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业在(zài)进入存(cún)量房时代，所以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模(mó)越来越大(dà)，随着时(shí)间的(de)增加，内(nèi)装更新的(de)需求也(yě)会越来越多。美国(guó)过去的(de)数据充分(fēn)说(shuō)明(míng)了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费的(de)增长(zhǎng)却(què)一(yī)直都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛(sài)道龙头年(nián)内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别(bié)是富安(ān)娜和水星(xīng)家(jiā)纺(fǎng)，特别是(shì)前者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季度(dù)报告显示，报(bào)告期内(nèi)，富(fù)安娜实(shí)现营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市公司一季(jì)报的十大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和(hé)私募的明河(hé)2016，都在(zài)其中(zhōng)出(chū)现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价值派(pài)基(jī)金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季(jì)其同时(shí)重仓的(de)房(fáng)地产产业(yè)链股票还有金(jīn)地集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓慢(màn)等(děng)多因素(sù)一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困境(jìng)反转露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表现最好的是(shì)志邦家(jiā)居(jū)。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金(jīn)经理罗(luó)洋(yáng)慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发(fā)安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思(sī)的是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为(wèi)他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如(rú)何选(xuǎn)择成为(wèi)难题。对(duì)此(cǐ)，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是(shì)市场化(huà)应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期(qī)的合(hé)同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期(qī)还(hái)能做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因(yīn)为物业(yè)公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满(mǎn)意(yì)，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该(gāi)公司能(néng)在业(yè)内做(zuò)到到(dào)期之(zhī)后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好的(de)服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素