万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(sh独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义ì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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